在融資方面，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應該利用信托融資方式靈活、形式多樣的特點進行間接融資，并積極探索進行結(jié)構性融資，用好資產(chǎn)證券化工具。結(jié)構性融資是將高度市場化的金融資源、實體企業(yè)資產(chǎn)信用資源高效配置的過程和結(jié)果，它將資金提供者、需求者兩方直接配置，使銀行、信托等金融機構成為融資的輔助者、中介服務者。
結(jié)構性融資的本質(zhì)是一種以特定的基礎資產(chǎn)信用為基礎的資產(chǎn)信用融資，只要某項資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，該資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流就可以被證券化。資產(chǎn)包括實物資產(chǎn)、現(xiàn)金資產(chǎn)、債權資產(chǎn)。債權包括既有債權和未來債權。在目前的法律環(huán)境下，實物資金、現(xiàn)金資產(chǎn)和既有債權可以被證券化。但養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的多是未來債權，如老年人入住后每月定期固定交納的床位費、餐費和養(yǎng)老服務費等。未來債權是指現(xiàn)在尚未存在、將來有可能發(fā)生的債權。這種債權需要在特定條件下（如一方交付標的物、持續(xù)履行義務等）方可形成。在債權產(chǎn)生之前，權利人實際持有的是一種期權，該權利受到合同約束和法律保護。有債權的證券化對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更具現(xiàn)實性和可行性。
從目前我國信托業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)融資方面的主要職能來看，信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中的作用主要有兩種，一是充當間接融資中間平臺或通道，通過單一信托計劃，如理財產(chǎn)品等形式，讓銀行資金以表外業(yè)務形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項目，用于支付項目建安成本和養(yǎng)老設備采購成本等。二是成立各種特殊目的機構（SPV），通過結(jié)構性融資充當直接融資工具，以股權、債權或兩者結(jié)合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全程資金供應問題，包括前期咨詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設備采購成本、經(jīng)營費用等。
信托在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資中的作用是：一是融資介入早。通過公司制、契約制和合伙制等產(chǎn)業(yè)基金組織形式，SPV和養(yǎng)老開發(fā)商可以作為股東、受托人或普通合伙人，扮演項目經(jīng)營者角色，其他投資者可以作為戰(zhàn)略投資者、委托人或有限合伙人充當資金供應者角色。在項目剛剛立項時，就以股權投資的形式提供最初的注冊資金和啟動資金。二是資金額度大。信托公司投資的單一項目可以投入不超過項目總投資額65%的資金，結(jié)構性融資工作可以為養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)提供大部分資金。三是時間期限長。結(jié)構性融資工具可以為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)提供從前期費用、土地摘牌、建安成本、設備采購和經(jīng)營費用等全程成本，與間接融資主要覆蓋項目建設期和項目經(jīng)營期相比，信托資金供應周期要長得多。四是融資方式靈活。在養(yǎng)老地產(chǎn)后期的開發(fā)經(jīng)營當中，有限合伙人可以以債權或增資擴股或股債結(jié)合等多種方式繼續(xù)投入資金，具有操作靈活、方式多樣的特點。因此，信托在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資能發(fā)揮較大作用。
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)完成轉(zhuǎn)入經(jīng)營期后，由于養(yǎng)老項目以持有為主，在前期資金投入巨大的背景下，后續(xù)經(jīng)營當中的資金需求問題更大更迫切。養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，會產(chǎn)生兩種收益：一是老年人入住養(yǎng)老項目時交納的入門費或者抵押金，這屬于既定債權；二是老年人入住時每月需交納的養(yǎng)老服務費、房費、餐飲費等，該類費用明確、穩(wěn)定，屬于未來債權。根據(jù)分析，有基礎法律關系的未來債權是可以作為信托財產(chǎn)設立信托的。因此，通過結(jié)構性融資工具，把既定債權和未來債權證券化，能夠解決養(yǎng)老地產(chǎn)持有運營階段的融資問題。
REITs的可行性
房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、管理、買賣等經(jīng)營活動的信托投資公司，它將房地產(chǎn)全流程開發(fā)、銷售、租賃和運營中所得到的全部收入以派息形式分配給股東。其是一種起源于美國的創(chuàng)新融資模式，美國目前擁有全球規(guī)模最大的REITs市場。截至今年6月11日，全球養(yǎng)老健康REITs共發(fā)行了26只，總市值861.6億美元。中國內(nèi)陸第一單REITs——中信啟航專項資管計劃由中信證券于今年4月推出，并于5月21日在深交所綜合交易平臺掛牌交易，中國REITs市場的探討和嘗試從此開啟。
然而，由于中信啟航專項資管計劃的具體形式為私募信托，由券商而不是信托公司發(fā)起，并且是在證券法框架和證監(jiān)會監(jiān)管下而不是在信托法框架和銀監(jiān)會監(jiān)管下的REITs產(chǎn)品，其性質(zhì)實際上是資產(chǎn)抵押證券性質(zhì)，因此它離標準的公開募集REITs產(chǎn)品尚有距離。
REITs可以按組織形式、投資對象、運作方式和募集方式等進行分類。REITs的優(yōu)點是：具有低波動性和保值性；可免除雙重征稅和無最低投資要求；擁有穩(wěn)定的即期收入；資產(chǎn)流動性強；管理的透明度高、道德風險低。房地產(chǎn)投資信托基金特殊的組織形式和治理結(jié)構達到了人人都能當老板、外行當甩手掌柜的效果，實現(xiàn)社會資源的最佳配置。特別能滿足老年人投資養(yǎng)老社區(qū)、入住養(yǎng)老社區(qū)的需求。針對養(yǎng)老地產(chǎn)的特點，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)階段可以通過REITs解決融資問題。
養(yǎng)老地產(chǎn)REITs融資是個復雜的系統(tǒng)工程。首先，由養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商制定養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)劃，由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司選擇建筑商按開發(fā)商的要求進行工程建設；同時由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司作為基金發(fā)起人向政府部門申請養(yǎng)老地產(chǎn)REITs，并向養(yǎng)老信托的投資人募集資金?；鸫胬m(xù)期結(jié)束后由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司回購，回購完成后注銷養(yǎng)老地產(chǎn)REITs并將養(yǎng)老地產(chǎn)項目移交資產(chǎn)管理公司。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金存續(xù)期內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)出租和出售的資金作為REITs收益來源，配套設施比如商場、醫(yī)院等經(jīng)營性收入歸養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司。當收益率無法滿足REITs最低收益要求時，由養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司進行補貼。
在我國，信托型REITs比公司型REITs更適合我國國情。從法律層面來看，我國《公司法》等相關法律禁止成立特殊目的的空殼公司。從股東收益層面來看，公司型REITs存在雙重納稅問題，需要同時繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅，雙重稅收使得股東收益縮水。從管理層面來看，信托型REITs能夠使股東和管理者之間保持信息對稱，提高管理的透明度，降低管理者的道德風險，有利于投資者了解REITs運行情況，保障投資者利益。
在運作形式方面，我國養(yǎng)老地產(chǎn)REITs宜采用封閉性結(jié)構。因為不管是養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售還是經(jīng)營配套的相關產(chǎn)業(yè)，其周期都很長，在短期內(nèi)REITs不可能有足夠的現(xiàn)金完成對基金收益憑證的回購。而另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的投資對象是標的確定的養(yǎng)老地產(chǎn)，基金發(fā)行前就已經(jīng)確定基金的發(fā)行規(guī)模。證券封閉基金的存續(xù)期為15年，綜合考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項目出租和銷售的期限，養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的存續(xù)期至少應在10年以上。存續(xù)期滿后，基金管理公司回購全部基金收益憑證并解散基金。
在具體發(fā)行途徑方面，我國養(yǎng)老地產(chǎn)REITs建議采用公募方式。公募REITs的優(yōu)勢在于，一是有利于動員廣大投資人參與長期投資；二是有利于社?；?、保險基金等機構投資者參與投資。在價格制定方面，以REITs形式運作的養(yǎng)老地產(chǎn)一般應定位于高端養(yǎng)老社區(qū)。盡管定位高端，但養(yǎng)老社區(qū)的定價一定要與該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平相符，不能脫離市場實際而虛高定價。這是養(yǎng)老地產(chǎn)REITs獲得盈利和控制風險的關鍵。
【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向在哪里】
中國老年化社會來臨，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，需要房地產(chǎn)行業(yè)的大力支撐和深度參與，房地產(chǎn)企業(yè)更是能夠從養(yǎng)老地產(chǎn)一隅發(fā)現(xiàn)一片產(chǎn)業(yè)藍海。
2013，中國養(yǎng)老地產(chǎn)元年！
2014，養(yǎng)老地產(chǎn)大幕全面拉開！
【養(yǎng)老地產(chǎn)如何落地】
在國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗的影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)的先行者已經(jīng)摸索出9類養(yǎng)老地產(chǎn)落地模式，國內(nèi)已有近20個典型項目通過探索積累了一線經(jīng)驗，知學學院組織開辦“養(yǎng)老地產(chǎn)如何落地”系列課程，分享國內(nèi)已經(jīng)成功建設并運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。今年7月第一站在杭州舉辦，分享了萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、東方太陽城、和佑尊長園等5個不同類型的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老投資、開發(fā)、運營等機構120余人報名參加了學習，并進行研討與交流，課程對于行業(yè)交流產(chǎn)生了巨大的價值，受到學員的高度認可。
2014年11月21、22日“養(yǎng)老地產(chǎn)如何落地”第二站即將在北京開課，本次課程邀請到親和源、大愛城、臺灣長庚養(yǎng)生文化村、恭和苑等5個典型養(yǎng)老項目的5位一線專家分享實操經(jīng)驗。
→這堂課，有國內(nèi)首個會員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源近五年的開發(fā)運營實踐；
→這堂課，您可以從著名的臺灣“銀發(fā)社區(qū)”——臺灣長庚養(yǎng)生文化村的運營經(jīng)驗分享中掌握養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)運營的精髓。
→這堂課，您將從北京市首個“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、持續(xù)照料”試點養(yǎng)老機構——恭和苑的運營管理經(jīng)驗中學習到高端養(yǎng)老社區(qū)的實踐經(jīng)驗；
→這堂課，您將到國家級養(yǎng)老示范基地——大愛城考察學習，親身體驗大型、全齡化、多元綜合業(yè)態(tài)組合的養(yǎng)老住區(qū)投資開發(fā)模式與項目氛圍；
→這堂課，實戰(zhàn)專家還將從全周期開發(fā)運營的7大環(huán)節(jié)全面講授養(yǎng)老項目管理，從產(chǎn)業(yè)看地產(chǎn)，從全局把握投資。
【什么人要來聽】
如果您關注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，希望從養(yǎng)老地產(chǎn)中獲得模式啟發(fā)；
如果您準備投資養(yǎng)老地產(chǎn)，希望從典型案例中獲取商業(yè)模式借鑒；
如果您已經(jīng)投入建設養(yǎng)老地產(chǎn)，希望獲取一線運營管理經(jīng)驗；
如果您在運營過程中，希望過得資本、醫(yī)療、運營管理、策劃定位等方面的資源；
如果您希望和國內(nèi)最具代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)項目一線操盤手進行面對面的交流；
如果您站在經(jīng)濟和行業(yè)轉(zhuǎn)型的前沿，看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的壯闊前景；
……
本堂課，不容錯過！
本次課程為知學學院“養(yǎng)老地產(chǎn)如何落地”第二站，第一次課程已經(jīng)邀請到萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、東方太陽城、和佑尊長園等4個項目高管進行分享。本次課程正式報名學員將免費獲得第一次課程的案例資料，一網(wǎng)打盡國內(nèi)已經(jīng)成功運營的各類養(yǎng)老地產(chǎn)項目！
【經(jīng)典案例與實戰(zhàn)講師】
第一模塊
講師：華山 親和源股份有限公司副總裁
主題：養(yǎng)老服務業(yè)和親和源模式
大綱：
一、2013年，中國養(yǎng)老元年
1.政府為主導
2.市場為主體
3.社會為主角
4.老人為主人
二、會員制運營模式
三、親和源的會員制養(yǎng)老運營模式
親和源養(yǎng)老產(chǎn)品的五大組成部分
1.宜老化住區(qū)
2.信息化管理
3.秘書式服務
4.俱樂部資源
5.會員制文化
第二模塊
講師：江楊印丞 晨安在宅中心&頤安居協(xié)助照護中心 總經(jīng)理 （長庚養(yǎng)生文化村運營服務方）
主題：長庚養(yǎng)生文化村的養(yǎng)老服務與實踐
大綱：
一、長庚養(yǎng)生村宗旨與理念
二、優(yōu)質(zhì)居家規(guī)劃
三、完善健康照護-健康保健
四、生活適應關懷
第三模塊
講師：李正亮 恭和苑養(yǎng)老機構管理有限公司 常務副總經(jīng)理
主題：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，持續(xù)照料—恭和苑健康養(yǎng)老服務模式
大綱：
一、恭和苑發(fā)展模式-兩個原型、三種模式
二、北京雙井恭和苑：服務特色-醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，以養(yǎng)為主，持續(xù)照料
醫(yī)療中心-特設社區(qū)衛(wèi)生服務中心
養(yǎng)-失能、失智護理
三、海南?？诠Ш驮罚航】弹燄B(yǎng)度假園區(qū)
1.服務特色-醫(yī)養(yǎng)合+康復療養(yǎng)+休閑度假
2.服務內(nèi)容：
康復療養(yǎng)-健康管理
康復療養(yǎng)-慢病康復
康復療養(yǎng)-運動康復
休閑度假
四、健康親情社區(qū)：慈溪項目
第四模塊
講師：陳偉波 香河愛晚管理有限公司總經(jīng)理
主題：大愛城養(yǎng)老模式
大綱:
一、大愛城控股五年發(fā)展規(guī)劃
二、養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)之一：養(yǎng)老醫(yī)療
二、養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)之二：全齡教育
三、養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)之三：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)
四、養(yǎng)老核心產(chǎn)業(yè)之四：養(yǎng)老服務業(yè)-實行9073國家模式
大愛城養(yǎng)老服務體系
五、大愛城養(yǎng)老特色分享
第五模塊
講師：趙曉征 賽陽國際&金齡聯(lián)合集團 總裁
主題：養(yǎng)老項目的全周期管理
大綱:
一、綜述
1.概念介紹：養(yǎng)老項目的全周期管理
2.養(yǎng)老項目全周期：決策立項、策劃設計、建設準備、施工安裝、竣工驗收、交付使用、運營維護
3.全周期管理的組成
4.全周期管理的目標
二、方法和要點
1.養(yǎng)老項目階段劃分：決策階段、實施階段、使用階段
2.各階段工作內(nèi)容
3.全周期管理流程
4.管理過程
5.工作內(nèi)容重點
三、案例分析
1.大愛城
2.哈爾濱某項目
第六模塊
互動交流
【部分課程案例】
親和源
國內(nèi)首個會員制養(yǎng)老機構。親和源坐落上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)上，整個社區(qū)全部采用無障礙化設計，以老年公寓、健康會所、老年護理院、公共服務大樓、配餐中心、景觀花園等完備的設施，加上周到的生活、健康、快樂“管家式”的服務，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，成為一個不脫離社會，既相對獨立又不乏開放的老年生活社區(qū)。
長庚養(yǎng)生文化村
長庚養(yǎng)生文化村位于臺灣桃園龜山鄉(xiāng)高速公路旁，占地一個山頭約34公頃，由臺塑集團董事長王永慶投資500億新臺幣，依托長庚醫(yī)院建成。該地環(huán)境優(yōu)美，綠化景觀象公園。全村3600戶，房屋為七層建筑，有兩種房型，一房一廳式14坪約46平方米，一房二廳式22坪約73平方米。凡年滿60歲配偶年滿50歲都可申請入住，入住前進行體檢，有病者可住旁邊的長庚護理之家。全村均為無障礙的環(huán)境設計，24小時安全保衛(wèi)，進出村莊需刷卡。村內(nèi)附屬有超市、書店、銀行等服務性設施，村內(nèi)居民除了自己做餐外還可到小吃店、餐廳等餐飲區(qū)就餐、或選擇送餐服務。
恭和苑
恭和苑是樂成養(yǎng)老集團旗下直營的養(yǎng)老服務品牌，其旗艦項目雙井恭和苑老年持續(xù)照料生活社區(qū)占地13000平方米，共有269個房間，已入住21戶。恭和苑的定位是高端養(yǎng)老社區(qū)，每位老人每月基本入住費最低為7800元。除了完善的飲食起居設施，這里還提供文娛、護理、醫(yī)療等多方面服務，比如定期入戶巡診、體檢、建立健康檔案等。
大愛城（現(xiàn)場考察、深度體驗）
愛晚大愛城項目打造全齡化、全配套、自循環(huán)的健康、養(yǎng)老社區(qū)，帶給居民全齡樂享、鄰里樂享、新城樂享、社會樂享四重樂享的全新養(yǎng)老、健康生活方式，成為輻射京津冀的國家養(yǎng)老示范基地，同時也是集住宅、商業(yè)、酒店、自持經(jīng)營養(yǎng)老公寓等多元業(yè)態(tài)綜合開發(fā)為一體、具備城市級完善配套設施的大盤項目。該項目由世紀愛晚(北京)置業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造。
