編者按
這是一個(gè)需要理論
而且一定能夠產(chǎn)生理論的時(shí)代，
這是一個(gè)需要思想
而且一定能夠產(chǎn)生思想的時(shí)代。
“錢(qián)塘社科百秒快講”
將邀請(qǐng)一批扎根基層、
善于研究、善于表達(dá)的專(zhuān)家，
用老百姓“聽(tīng)得懂、記得住、學(xué)得來(lái)”的
語(yǔ)言解讀理論，講有思想的故事，
傳有故事的思想。
今天為大家?guī)?lái)
《知識(shí)就是財(cái)富》篇第二十期——
經(jīng)濟(jì)適用房真的“經(jīng)濟(jì)”嗎？
一起來(lái)聽(tīng)聽(tīng)江干區(qū)社科聯(lián)理事、
錢(qián)塘智庫(kù)專(zhuān)家張晨
是如何提醒大家避開(kāi)金融雷區(qū)的！
你好，這里是“知識(shí)就是財(cái)富”系列，我是張晨。今天的話題還是圍繞房產(chǎn)的知識(shí)，因?yàn)榉慨a(chǎn)在中國(guó)實(shí)在太重要了，有很多的內(nèi)容值得聊一下。
房地產(chǎn)是全球最重要的投資品，但是它和債券、黃金等投資品又不太一樣，不是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，它在每個(gè)國(guó)家都有自己的不同特點(diǎn)，投資邏輯也會(huì)有些不同。
相信有不少朋友想去海外投資房產(chǎn)，我個(gè)人建議，除非你要去某個(gè)國(guó)家讀書(shū)或就業(yè)，否則不太建議投資。因?yàn)閲?guó)家政策的不同，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的影響很大。
國(guó)外的房產(chǎn)政策我真的不懂，所以只能聊一下中國(guó)的一些特色，比如在住宅類(lèi)房產(chǎn)中除了商品房，還有小產(chǎn)權(quán)房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等等很多你聽(tīng)過(guò)的名稱(chēng)。同樣是房產(chǎn)為什么有這么多的名字呢？這些房產(chǎn)的投資邏輯和商品房有區(qū)別嗎？這些問(wèn)題都值得你在投資時(shí)加以關(guān)注。
目前我國(guó)居民手中所擁有的房產(chǎn)證基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證在法律上是沒(méi)有區(qū)別的，但是從投資的角度看就有很大差別。以常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房做個(gè)案例分析，來(lái)看一下我們?cè)谕顿Y時(shí)是否和它的名字一樣“經(jīng)濟(jì)”呢？
首先我們看一下概念：經(jīng)濟(jì)適用房是指政府以微利價(jià)格出售給廣大中低收入家庭的商品房，它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的住宅。購(gòu)房人擁有的是有限產(chǎn)權(quán)：如果不滿5年不得上市交易，而滿5年后，購(gòu)房人需要補(bǔ)交土地差價(jià)后才能取得完全的產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行交易。而共有產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟(jì)適用房的一種變形，當(dāng)困難家庭需要購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的五五開(kāi)或三七開(kāi)的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)；當(dāng)你有條件的時(shí)候，可向政府“贖回”該產(chǎn)權(quán)。
所以這類(lèi)房產(chǎn)的實(shí)質(zhì)就是政府出地、居民出錢(qián)，共同擁有產(chǎn)權(quán)的住房。比商品房多了保障的功能，比廉租房多了商品的性質(zhì)，是商品房和保障房的復(fù)合體。
其次，我們從購(gòu)房者和政府兩個(gè)角度來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房產(chǎn)后的結(jié)果怎樣？
從購(gòu)房者的角度看，中低收入家庭因?yàn)橘I(mǎi)不起商品房，就少出點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)了有限制性的保障房。雖然都是一些地段較偏的房子，但是總比起買(mǎi)不起房子已經(jīng)好很多了。
從政府的角度看好處有兩個(gè)。首先，滿足了中低收入家庭的購(gòu)房需求，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。二是政府在財(cái)務(wù)上其實(shí)并不吃虧，因?yàn)檎掷镆廊荒弥糠之a(chǎn)權(quán)，而這部分產(chǎn)權(quán)在未來(lái)仍然可以在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓交易，還能變成財(cái)政收入。而且，隨著房?jī)r(jià)的上漲，比現(xiàn)在一次性轉(zhuǎn)讓土地得到的收益往往還要高得多。
從這個(gè)結(jié)果可以看出，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房其實(shí)也沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，只有產(chǎn)權(quán)分配上的差異，因此，從資產(chǎn)的角度看也不會(huì)改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。那么最后，我們來(lái)看購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或共有產(chǎn)權(quán)房劃算嗎？答案是要看你的實(shí)際情況。
如果你有購(gòu)買(mǎi)商品房的資格，而且有資金實(shí)力的，不妨直接買(mǎi)商品房。因?yàn)樯唐贩渴侨a(chǎn)權(quán)，而且可以選擇位置好的、配套好的房產(chǎn)，投資收益率一定是大于經(jīng)濟(jì)適用房的。但是呢，如果你資金受限，直接買(mǎi)商品房的確有困難，這時(shí)候先購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，趕上中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展這輛快車(chē)，也是未嘗不可。等以后生活條件改善了，就可以買(mǎi)回政府手里的產(chǎn)權(quán)，重新購(gòu)買(mǎi)商品房。
為什么今天要把經(jīng)濟(jì)適用房的投資做為一個(gè)話題拿出來(lái)討論呢？因?yàn)樵谏钪形矣^察到一個(gè)現(xiàn)象，特別的有意思：在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)里，經(jīng)常能看到住戶(hù)開(kāi)著奔弛、寶馬車(chē)進(jìn)進(jìn)出出。那么就是說(shuō)，這些業(yè)主其實(shí)還是有一點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，完全可以勒緊一下褲帶去買(mǎi)商品房。但是很多人還是會(huì)選擇先購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)橛姓邇?yōu)惠，覺(jué)得自己占到便宜了。其實(shí)，從投資的角度看并不是如此：
第一，持有經(jīng)濟(jì)適用房就喪失了購(gòu)買(mǎi)商品房的資格，或者要購(gòu)買(mǎi)商品房就要放棄原有的房子。等你買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房又想住好房子，就得放棄保障性房產(chǎn)的權(quán)利。除非等上個(gè)五年，等全部產(chǎn)權(quán)都到你手里了，再去買(mǎi)商品房。但是，那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲得讓你接受不了，實(shí)際上并不劃算。也許是當(dāng)年你是在想，未來(lái)五年后房?jī)r(jià)會(huì)下降，但是明白房產(chǎn)價(jià)值邏輯的朋友一定懂了：好地段的商品房，保值功能是很強(qiáng)的，就是說(shuō)長(zhǎng)期看好房子降價(jià)的可能性很小。
第二，經(jīng)濟(jì)適用房的地段一般都是在城市的邊緣，而房?jī)r(jià)的核心就是地段和配套。所以經(jīng)濟(jì)適用房的增長(zhǎng)速度一定不會(huì)高于地段好的商品房，當(dāng)你有經(jīng)濟(jì)能力的時(shí)候，真的沒(méi)有必要去做這樣的投資。
張晨
2000年浙江大學(xué)金融本科畢業(yè)，金融從業(yè)23年，其中某上市銀行工作21年，擔(dān)任銀行高管10多年。現(xiàn)任浙江某資產(chǎn)管理公司管理人、合伙人，長(zhǎng)期服務(wù)于企業(yè)的投融資相關(guān)工作，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，有獨(dú)特的分析判斷力。銀行工作期間多年被評(píng)為優(yōu)秀管理者、指定培訓(xùn)導(dǎo)師和總行級(jí)優(yōu)秀培訓(xùn)師。現(xiàn)為錢(qián)塘智庫(kù)成員、江干區(qū)社科聯(lián)理事，得到大學(xué)杭州私董會(huì)聯(lián)絡(luò)官等社會(huì)工作。
-下期預(yù)告-
《加餐：房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有多大影響？》
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