設(shè)置抵押權(quán)時(shí)如何繞開虛假租賃合同這顆雷
金刺猬
2018-08-19 00:00
導(dǎo)讀：
同一財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)與抵押權(quán)并存時(shí)，兩者的關(guān)系根據(jù)設(shè)定的先后，具有不同的對(duì)抗效力。租賃權(quán)成立在先而抵押權(quán)設(shè)定在后的情形，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在；抵押權(quán)登記設(shè)立在先而租賃權(quán)成立在后的情形，已登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗該租賃關(guān)系。
案例：《李丹與中信銀行股份有限公司重慶分行案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【重慶市高級(jí)人民法院（2017）渝民終371號(hào)】，本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：李丹對(duì)位于重慶市南岸區(qū)騰龍大道23號(hào)附29號(hào)房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。李丹上訴主張對(duì)案涉房屋享有租賃權(quán)足以排除執(zhí)行的上訴理由不能成立。事實(shí)和理由如下：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”依照該條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)與抵押權(quán)并存時(shí)，兩者的關(guān)系根據(jù)設(shè)定的先后，具有不同的對(duì)抗效力。租賃權(quán)成立在先而抵押權(quán)設(shè)定在后的情形，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在；抵押權(quán)登記設(shè)立在先而租賃權(quán)成立在后的情形，已登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗該租賃關(guān)系。
就本案而言，2014年2月17日，申請(qǐng)執(zhí)行人中信銀行重慶分行與陳凱就案涉房屋辦理了抵押登記手續(xù)。雖然李丹與陳凱簽訂的《房屋租賃合同》落款時(shí)間為2014年1月9日，但是出租人陳凱于2014年1月12日向中信銀行重慶分行出具關(guān)于案涉房屋《無(wú)出租申明》，兩者存在矛盾，無(wú)法確定《房屋租賃合同》的真實(shí)性。其次，李丹舉示了2014年1月至2015年12月涉案房屋的物管收費(fèi)收據(jù)，繳納金額為14743.44元，但是該收據(jù)系李丹于2015年12月10日一次性刷卡繳納物業(yè)管理費(fèi)形成的，與日常定期按年月繳納物業(yè)管理費(fèi)的習(xí)慣不符，無(wú)法得出李丹自2014年1月起實(shí)際占有使用案涉房屋的結(jié)論。最后，中海物業(yè)國(guó)際社區(qū)江御客服中心出具的《情況說(shuō)明》源自離職人員的轉(zhuǎn)述，屬于傳來(lái)證據(jù)，且中海物業(yè)公司出具的物管收費(fèi)收據(jù)標(biāo)注2014年1月至2015年12月間案涉房屋為空置房，與《情況說(shuō)明》載明李丹自2014年1月起使用案涉房屋的事實(shí)相左，故對(duì)該組證據(jù)，本院不予采信。綜上，李丹舉示的證據(jù)不足以證明在抵押權(quán)設(shè)立之前與陳凱就案涉房屋形成了租賃關(guān)系，不能對(duì)抗中信銀行重慶分行與陳凱之間已辦理登記的抵押權(quán)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
“買賣不破租賃”是為保護(hù)承租人的弱勢(shì)地位而設(shè)立的特別制度，其賦予了承租權(quán)這一債權(quán)具備了物權(quán)化的對(duì)抗屬性，是對(duì)合同的相對(duì)性的突破。然而實(shí)踐之中有些房屋產(chǎn)權(quán)人與承租人卻惡意利用“買賣不破租賃”的制度，意圖限制在先債權(quán)人的權(quán)利。其“作案手段”往往表現(xiàn)為倒簽合同，形成虛假租賃關(guān)系。要揭開虛假租賃合同的面紗，可自以下幾個(gè)方面判定當(dāng)事人之間的租賃合同關(guān)系真?zhèn)危?/p>
其一，租金的支付方式。慣常租賃合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形，而商業(yè)用房因其價(jià)值及商業(yè)屬性，加之所有者出于占有成本的考慮，其租金往往較住房要高，其支付方式上極少存在按月度或季度支付的情形，多為按年支付。同時(shí)對(duì)于租金的上漲往往“出租人”均會(huì)保有其主張的權(quán)利。而虛假的租賃合同，其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀，然而其卻多有名無(wú)實(shí)，“承租人”和“出租人”多未發(fā)生真正的租金支付關(guān)系。
其二，占有情況。虛假租賃合同，往往無(wú)占有之實(shí)，多為房屋買賣設(shè)置阻礙而簽訂。占有作為房屋重要的用益權(quán)利，承租人租而不占，租而不用，與常理相悖，虛假租賃關(guān)系很容易戳穿。
實(shí)踐中可以通過工商、稅、費(fèi)單位（水電費(fèi)、排污費(fèi)、物管費(fèi)等）查詢相應(yīng)的手續(xù)和記錄，通過現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)走訪、網(wǎng)絡(luò)查詢等途徑進(jìn)行調(diào)查取證。若“租期”內(nèi)，“承租人”并未占有抵押物／查封物，或者該抵押物／查封物為第三人所占有使用，則可初步認(rèn)定為虛假租賃。
其三、是否存在時(shí)間倒簽
這是虛假租賃合同常見的形態(tài)，而對(duì)是否倒簽的判斷需要通過司法鑒定的技術(shù)手段進(jìn)行甄別。可以從簽名的時(shí)間和字跡入手。
聯(lián)系客服
