作者：蔣峰
本文以一則法院公布的案例為基礎(chǔ)，從法律與事實相結(jié)合的角度對相關(guān)問題提出淺見。
一、基本案情
1、原告：楊某平（反訴被告），女。被告：南通興都大酒店有限公司（反訴原告）
2、2008年2月18日，原、被告續(xù)簽房屋租賃合同，約定被告繼續(xù)將位于啟東市匯龍鎮(zhèn)人民中路467號房屋全部出租給原告使用，租賃期限自2008年2月20日起至2014年2月19日止，租金第一年為80萬元，后五年為每年100萬元。
3、2010年8月20日，原、被告簽訂補充協(xié)議，被告同意原告將其中的二、三層轉(zhuǎn)租給五星電器（啟東店）經(jīng)營使用，并將租賃期限延長至2018年10月31日。協(xié)議訂立后，原告按時向被告交付租金。
4、2012年3月18日，被告向原告發(fā)出提前解除房屋租賃合同的通知。
5、原告認(rèn)為被告單方作出提前解除房屋租賃合同沒有法律依據(jù)，故要求判決確認(rèn)被告單方作出提前解除房屋租賃合同無效，并判令被告繼續(xù)履行與原告訂立的房屋租賃合同期限至租賃期限屆滿，即2018年10月31日。本案受理費由被告承擔(dān)。
二、本案主要爭議焦點：雙方在2010年的補充協(xié)議中約定“如遇重建或改造房屋，合同終止”，對該條款應(yīng)如何理解？
三、法院審理結(jié)果：
1、一審法院審理結(jié)果：
啟東市人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，于2013年4月7日作出（2012）啟民初字第1068號民事判決：
一、被告南通興都大酒店有限公司作出提前解除房屋租賃合同行為無效。
二、原告楊某平與被告南通興都大酒店有限公司繼續(xù)履行于2008年2月18日簽訂的房屋租賃合同及2010年8月20日簽訂的房屋租賃補充協(xié)議。
三、駁回原告楊某平的其他訴訟請求。
四、駁回反訴原告南通興都大酒店有限公司的訴訟請求。
2、二審法院審理結(jié)果：
南通市中級人民法院認(rèn)為上訴人興都大酒店的上訴請求無事實和法律依據(jù)，其上訴理由不能成立。一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，南通市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，于2013年7月18日作出（2013）通中民終字第0938號民事判決：
駁回上訴，維持原判。
四、雙方的觀點：
1、被告南通興都大酒店有限公司辯稱：原告未經(jīng)被告同意將大樓的二、三層轉(zhuǎn)租給五星電器（啟東店）使用。2010年8月20日，雙方簽訂補充協(xié)議時，被告曾向原告說明案涉房屋將重建或改造。2011年6月，被告鑒于大樓年久失修，線路老化受潮，曾因此引起火災(zāi)，在口頭通知原告中止合同未得同意后，遂依據(jù)補充協(xié)議于2012年3月18日向原告發(fā)出解除合同的書面通知，并向被告提出反訴要求確認(rèn)反訴原告解除合同的行為有效，終止雙方所簽訂的租賃合同及補充協(xié)議的履行；責(zé)令反訴被告楊某平騰空匯龍鎮(zhèn)人民中路467號房屋，判令其承擔(dān)2012年5月25日交房之日的違約金及損失。
2、反訴被告楊某平辯稱：雙方在訂立的房屋租賃合同時約定的解除合同的條件明確為不可抗力致使該營業(yè)場所及其附屬設(shè)施損壞，以及在租賃期間，該營業(yè)場所經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)動遷，或司法、行政機關(guān)限制其房地產(chǎn)權(quán)利，或出現(xiàn)法律、法規(guī)禁止的其他情況?，F(xiàn)反訴原告提出的興都大酒店改造工程及辦公與職工住宿用房安置事項與雙方約定的解除合同的條件不符。補充協(xié)議第三條的規(guī)定是在房屋租賃合同第七條規(guī)定基礎(chǔ)上對于解除合同條件的補充，解除合同的條件仍應(yīng)屬于不可歸責(zé)于合同任何一方的客觀情形。而且，本案租賃的房屋不存在危及人身和財產(chǎn)安全的隱患。反訴被告經(jīng)反訴原告同意將承租房屋的二、三層轉(zhuǎn)租給五星電器（啟東店）經(jīng)營使用，并不存在法定解除合同的條件。
3、 一審判決后，被告南通興都大酒店有限公司不服，向南通市中級人民法院提出上訴稱：原審判決對補充協(xié)議第三條第（二）項的錯誤理解，直接導(dǎo)致了本案的錯判。該項約定中的“重建”或“改造”兩種情形，是指興都大酒店作為出租人對房屋進行的重建或者改造，原審判決將其曲解為“遭遇不可抗力”或者“遇到政府規(guī)劃調(diào)整”，沒有法律依據(jù)?！安豢煽沽Α毕捣ǘㄇ樾?，無需當(dāng)事人在協(xié)議中約定。本公司向法庭提交了房屋改造規(guī)劃圖、效果圖及房屋年久失修證據(jù)材料，并向楊某平發(fā)出通知，履行了告知義務(wù)，對房屋進行改造或重建符合雙方的協(xié)議約定，法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。原審對楊某平要求履行合同至2018年10月31日的請求不予支持，但又判定繼續(xù)履行2010年8月20日簽訂的補充協(xié)議，存在前后矛盾。故請求二審法院撤銷原判，確認(rèn)興都大酒店于2012年3月18日作出的解除合同行為有效，終止履行雙方簽訂的房屋租賃合同及補充協(xié)議，責(zé)令楊某平騰空承租房屋，并承擔(dān)違約金及相應(yīng)損失。
4、被上訴人楊某平答辯稱，案涉租賃房屋的主體結(jié)構(gòu)完整，設(shè)施設(shè)備良好，仍處在安全使用年限內(nèi)，房屋的安全性能完全符合繼續(xù)使用條件。從2008年簽訂合同至今，該租賃房屋的使用情況無重大變化，不存在需要改造或重建的客觀必要性。補充協(xié)議約定的重建或改造是用“遇”這個字，是指當(dāng)事人意思之外的客觀原因?qū)е碌母脑?，上訴人想改造就終止合同，顯然不符合雙方補充協(xié)議的意思表示。一審法院的判決事實清楚，適用法律正確，請求二審法院予以維持。
五、法院的觀點：
1、啟東市人民法院一審認(rèn)為：
本案雙方訂立的房屋租賃合同及補充協(xié)議系雙方真實意思表示，并不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方在補充協(xié)議中約定在合同期內(nèi)，如遇重建或改造房屋，合同終止的條款對雙方均有約束力。本案的爭議焦點是：反訴原告要求對出租房屋進行裝修、改造是否屬于雙方約定的重建或改造。結(jié)合房屋租賃合同關(guān)于合同解除的條件，應(yīng)當(dāng)理解為是指遭遇不可抗力該房屋及其附屬設(shè)施損壞情況下的重建或改造，或者是遇到政府規(guī)劃調(diào)整而需要重建或改造房屋等不可歸責(zé)于合同任何一方的客觀情形，而非所有的房屋改造計劃均在該范圍之列。因此，本案中，反訴原告擬將租賃房屋改造成辦公及職工宿舍自用，屬于出租方自己擬定的改造或者重整計劃，并不符合雙方約定的解除合同的條件。
反訴原告稱房屋年久失修，線路老化，存在一定的安全隱患，而要求對房屋裝修改造。經(jīng)查，2011年6月27日，五星電器（啟東）店發(fā)生火災(zāi)，致外墻裝飾廣告牌毀損的事故原因系室外霓虹燈電器線路受潮短路而引燃外墻裝飾廣告牌所致，并非室內(nèi)電路老化所致。因此，反訴原告要求終止合同的依據(jù)不足，理由不充分，對反訴原告的反訴請求，本院不予支持。原告要求確認(rèn)被告單方作出提前解除房屋租賃合同無效，本院應(yīng)予支持。因雙方在補充協(xié)議中約定：經(jīng)出租方同意租賃期限延長至2018年10月31日；延長期的租金，由雙方根據(jù)同期該地段的市場行情協(xié)商確定，如雙方未達成一致意見，按原合同租期執(zhí)行，雙方均不算違約。因此，雙方約定的租賃期限處于不確定狀態(tài)，原告要求判令被告繼續(xù)履行與原告訂立的房屋租賃合同期限至2018年10月31日的請求本院也不予支持，雙方應(yīng)繼續(xù)履行2008年2月18日訂立房屋租賃合同及2010年8月20日訂立的補充協(xié)議。
2、南通市中級法院的觀點：
本案的爭議焦點為：（1）雙方在2010年的補充協(xié)議中約定“如遇重建或改造房屋，合同終止”，對該條款應(yīng)如何理解；（2）興都大酒店于2012年3月18日所發(fā)出的通知能否產(chǎn)生解除合同的效力；（3）原審法院對楊某平要求履行合同至2018年的請求不予支持，同時判決繼續(xù)履行補充協(xié)議，兩者之間是否存在矛盾。
關(guān)于爭議焦點（1），雙方當(dāng)事人于2010年8月20日訂立補充協(xié)議，約定將租賃期限延長至2018年10月31日，在合同期內(nèi)如遇重建或改造房屋，則合同終止，雙方均不算違約。對于該合同條款的理解，應(yīng)當(dāng)結(jié)合協(xié)議訂立之時的房屋狀況、簽訂協(xié)議的目的綜合考量。雙方的原租賃合同于2014年2月19日到期，在2010年8月20日再次訂立補充協(xié)議，其目的即是為了延續(xù)雙方的租賃關(guān)系，充分利用房屋的使用價值與商業(yè)價值。在這一前提下，作為房屋的所有權(quán)人有義務(wù)盡量保障承租人對房屋的正常使用。雙方在2010年簽訂協(xié)議之時房屋的基本狀況良好，興都大酒店亦表示訂立協(xié)議時并未打算對房屋進行改造，結(jié)合房屋的狀況及雙方延續(xù)租賃關(guān)系的合意，對于合同約定的“重建或改造”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一種特殊情況下客觀原因所致的重建或改造，而非純粹主觀取向上的重建或者改造。故此種“重建或改造”應(yīng)指遭遇不可抗力致房屋及其附屬設(shè)施損壞，或者是遇到政府規(guī)劃調(diào)整而需要重建或改造的情形，也包括其他為保證房屋的安全性或設(shè)施的正常使用所進行的與出租不可兼容的大修。協(xié)議中以“遇到重建或改造”作為合同終止的條件，這一條件是否成就取決于是否具有重建或者改造的客觀必要性，或者說如不加以改造或者重建將會導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，此時方能視為條件成就。
關(guān)于爭議焦點（2），五星電器店因室外線路受潮而發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致了外墻的裝飾廣告牌受損，火災(zāi)發(fā)生的原因并非室內(nèi)電路老化所致，興都大酒店也已經(jīng)及時對房屋進行了修復(fù)，房屋的安全性能并未因此受到影響，完全具備繼續(xù)經(jīng)營的條件，并不存在危及人身和財產(chǎn)安全的隱患。結(jié)合本案房屋的客觀情況，火災(zāi)僅僅導(dǎo)致了表面受損，并沒有達到需要重建或者改造的地步，而興都大酒店以改造為名所發(fā)通知則是主觀上終止租賃關(guān)系意圖的借口，這一要求不符合當(dāng)初訂立補充協(xié)議的真實意思。在二審中興都大酒店承認(rèn)目前的房屋現(xiàn)狀不影響正常使用，也就是說，尚不存在必須予以改造或者重建的客觀必要性，興都大酒店以條件成就為由單方解除合同顯然是存在違約的故意，系對合同所附條件的曲解，屬于濫用合同的解除權(quán)。興都大酒店于2012年3月18日所發(fā)出的通知不能產(chǎn)生解除合同的效力，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同及補充協(xié)議。
關(guān)于爭議焦點（3），2010年8月20日訂立的補充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人自愿簽訂，內(nèi)容系其真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該合同依法成立并對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力，原審法院認(rèn)定繼續(xù)履行該補充協(xié)議并無不當(dāng)。因該協(xié)議約定“延長期的租金，由雙方根據(jù)同期該地段的市場行情協(xié)商確定，如雙方未達成一致意見，按原合同租期執(zhí)行”，該條款對是否將租賃期限延長至2018年10月31日附有條件，即雙方對租金達成一致意見。能否繼續(xù)履行合同至2018年，則視雙方的協(xié)商結(jié)果而定。因訴訟之時，對于雙方能否在原合同到期后，對延長期的租金協(xié)商一致，無法作出肯定性判斷，故原審法院對楊某平要求履行合同至2018年的請求亦不予支持，這與繼續(xù)履行合同并無矛盾之處。繼續(xù)履行合同，意即雙方在原合同到期后對租金重新協(xié)商，若協(xié)商一致，則合同所附條件成就，依約定將租賃期限延長至2018年10月31日；若不能協(xié)商一致，則所附條件不成就，依約定按原合同租期執(zhí)行，雙方均不算違約。因此，繼續(xù)履行補充協(xié)議與不支持履行合同至2018年的請求之間并不沖突。
六：評析
1、行使權(quán)利的問題：民事主體有各種權(quán)利。但是要正當(dāng)行使權(quán)利，行使權(quán)利時既要考慮自身的利益，也要兼顧社會利益、集體利益、第三人利益。只有這樣，社會才會和諧美好。如果權(quán)利人只顧念自己，以損害社會公共利益、集體利益、第三人利益為代價來取得自己的權(quán)益，那么這種行為就會被為我國民法基本原則所禁止。我國民法基本原則中就有一條：禁止濫用民事權(quán)利。
2、結(jié)合本案來分析：
第一個方面：被告與原告之間的主要合同規(guī)定：租賃期限自2008年2月20日起至2014年2月19日止。補充協(xié)議規(guī)定：經(jīng)甲方同意租賃期限延長至2018年10月31日；延長期的租金，由雙方根據(jù)同期該地段的市場行情協(xié)商確定，如雙方未達成一致意見，按原合同租期執(zhí)行，雙方均不算違約。這就有兩種可能：租賃期是6年、或者是租賃期是10.8年。
第二個方面：在合同期內(nèi)，如遇重建或改造房屋，合同終止，甲、乙雙方均不算違約。這條規(guī)定了合同約定解權(quán)的條件：是重建或改造。因為出租給別人使用與重建或改造工作不可同時進行。只能選擇其一。房子要重建或改造，有多種原因：要么是不可抗力的因素，比如發(fā)生地震把房子震垮了或是把房子震成了危房了。此時要終止雙方合同。要么因市政規(guī)劃的因素。比如舊城區(qū)改造，非得要把房子拆掉。此時要終止雙方合同。要么是房子內(nèi)部結(jié)構(gòu)松動，變成不能繼續(xù)使用的危房了。此時要終止雙方合同。按事實來論理：案涉租賃房屋的主體結(jié)構(gòu)完整，設(shè)施設(shè)備良好，仍處在安全使用年限內(nèi)，房屋的安全性能完全符合繼續(xù)使用條件。室外線路受潮而發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致了外墻的裝飾廣告牌受損，火災(zāi)發(fā)生的原因并非室內(nèi)電路老化所致，興都大酒店也已經(jīng)及時對房屋進行了修復(fù)，房屋的安全性能并未因此受到影響，完全具備繼續(xù)經(jīng)營的條件，并不存在危及人身和財產(chǎn)安全的隱患。此時被告解除合同：被告說要改造成辦公及職工宿舍。這個理由，他只是為了自己的利益。與原告完全沒有關(guān)系。如果法院允許被告解除合同。那就會損害原告的利益。原告至少還有2年的租期。原告還可利用這段時間賺錢。
第三個方面.被告提出的證據(jù)還不能支持他的理由。沒有必要花錢來改造。
我們要正當(dāng)行使權(quán)利，利人利已才是上策。
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