夫妻一方擅自出賣共有房產(chǎn)，與第三人簽署的《房屋買賣合同》是否有效？
作者/ 琚敬（北京云亭律師事務所）
// 閱讀提示 //
裁判要旨
案涉房屋買賣合同主體適格，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，系雙方真實意思表示，房屋買賣合同亦不存在法律規(guī)定的其他合同無效的情形，夫妻一方主張另一方在簽署房屋買賣合同時對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，不予支持。
基本案情
一、2008年，李立杰與李鋒登記結(jié)婚。
二、2017年，李鋒全款購買商品房一套，《商品房買賣合同》和《繳費確認單》等均為李鋒的名字。該房于2020年7月18日交付給李鋒。
三、2018年4月，李鋒與王亞軍簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓交易協(xié)議》，隨后王亞軍支付了全部購房款。但李鋒至今未向王亞軍交付房屋。
四、2020年8月，李立杰以不知情為由訴請法院確認《房屋轉(zhuǎn)讓交易協(xié)議》無效。一審法院駁回其訴訟請求，李立杰不服上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。
案件來源：李立杰與李鋒,王亞軍確認合同無效糾紛二審民事判決書【（2021）陜04民終818號】
法院裁判要點
一審法院認為：結(jié)合本案，即使被告李鋒將其與李立杰夫妻關系存續(xù)期間的共有房屋轉(zhuǎn)讓給王亞軍屬無權(quán)處分，但是如前分析，王亞軍在與李鋒簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓交易協(xié)議》時系善意，不存在與李鋒惡意串通的情形，且其現(xiàn)已經(jīng)支付合理對價，故應認定《房屋轉(zhuǎn)讓交易協(xié)議》有效，被告王亞軍作為善意第三人能夠取得房屋的所有權(quán)?！吨腥A人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。故被告李鋒應履行向被告王亞軍交付房屋的義務。對于原告李立杰認為被告李鋒擅自處分其二人共同共有的房屋對其造成了一定損失，其可請求李鋒進行相應賠償。
二審法院認為，案涉房屋買賣合同主體適格，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，系雙方真實意思表示，該合同亦不存在違反《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形，一審法院認定為有效正確。上訴人（李立杰）以出賣人（李鋒）在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，依法不予支持。上訴人李立杰如認為李鋒擅自處分夫妻共有房屋對其造成了經(jīng)濟損失，可請求李鋒對其進行賠償。至于王亞軍能否取得涉案房屋所有權(quán)一節(jié)，依法不屬于本案審理范圍，故原審判決中對該部分的審理意見不當，此節(jié)應予撤銷。
通過一審二審判決，可知一審法院的判決超出了當事人的訴求，不但判了合同效力，還判決李鋒應該履行房屋交付義務，顯然是將合同效力和物權(quán)變動進行了混淆，二審法院對此進行了糾正，認為對王亞軍能否取得涉案房屋所有權(quán)不屬于本案審理范圍，一審判決中對該部分的審理意見不當，依法予以了撤銷。
法律分析
夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自出賣共有房產(chǎn)，屬于無權(quán)處分，無權(quán)處分人簽訂的合同是否有效，經(jīng)歷了立法和司法的演變過程。
1999年的《合同法》第51條規(guī)定了：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”當時理論和實踐中就權(quán)利人未追認及出賣人未取得處分權(quán)時合同效力的狀態(tài)產(chǎn)生了三種觀點：合同無效、合同有效以及效力待定。司法實踐中對于無權(quán)處分的合同效力也出現(xiàn)不同的裁判觀點。
后來2007年《物權(quán)法》將合同效力和物權(quán)效力進行了區(qū)分，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
2021年1月1日起施行的《民法典》第二百一十五條沿用了《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定。
《物權(quán)法》和《民法典》的上述規(guī)定，從另一側(cè)面顯示出賣人對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)時所訂立的合同，原則上從合同成立時生效。
盡管在本條中沒有明確規(guī)定出賣人無權(quán)處分訂立的合同是否有效，但是司法實踐中，認為合同是有效的，主要理由如下：
第一，無權(quán)處分并非法律規(guī)定的合同無效的情形。民法典對合同無效的情形有明確的規(guī)定，主要為無民事行為能力人實施的民事行為、違法法律行政法規(guī)強制性規(guī)定的民事法律行為、違背公序良俗、與他人惡意串通損害他人合法權(quán)益等民事法律行為無效，并未規(guī)定無權(quán)處分行為無效。
房屋買賣雙方當事人訂立的合同只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定以及不違背公序良俗不存在惡意串通情形，原則上應屬有效，此外，判定合同有效也有利于維護市場正常交易秩序。
第二，為保護善意買受人的利益，應當認定無權(quán)處分人所訂立的合同有效，有利于交易的安全。從善意受讓人角度而言，若認定合同有效，若出現(xiàn)無法過戶等違約行為，買受人可以依據(jù)合同追究出賣人的違約責任；若認定合同無效，則善意買受人只能主張締約過失責任，不符合民法公正公平原則。
實務經(jīng)驗總結(jié)
前事不忘，后事之師。云亭律師根據(jù)相關法律規(guī)定，并結(jié)合辦理婚姻房產(chǎn)領域案件的經(jīng)歷，總結(jié)如下實務經(jīng)驗，供讀者分享：
一、司法實踐中，對于夫妻一方擅自出賣共有房產(chǎn)，除了出賣人與買受人惡意串通外以及其他法律明確規(guī)定的無效情形外，一般會判定房屋買賣合同有效，未辦理物權(quán)登記不影響合同效力。
二、夫妻一方為了防止對方私自處分夫妻共有房產(chǎn)，建議在房本上加上自己的名字；在離婚訴訟之前，可向不動產(chǎn)登記中心提起異議登記；在離婚訴訟過程中，若擔心一方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，應及時向法院申請財產(chǎn)保全，請求法院對共有房產(chǎn)進行查封。
三、作為房屋的買受人，在進行房屋買賣的時候，除了要查房產(chǎn)是否有查封、抵押或者異議登記外，還應盡到合理的注意義務，查看對方的婚姻狀態(tài)，要求出賣方出具無配偶的證明，如果發(fā)現(xiàn)出賣方有配偶，應要求配偶方一并在房屋買賣合同上簽字。
四、雖然夫妻一方未經(jīng)配偶同意擅自賣房，與買受人簽訂的房屋買賣合同有效，但并不表示買受人一定能夠取得房屋的所有權(quán)，能否獲得房屋所有權(quán)，要綜合考慮買受人是否善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，如果買受人符合善意取得條件，可取得房屋所有權(quán)，配偶一方可向擅自處分方主張損害賠償，如果買受人不符合善意取得的條件，配偶方可以主張追回該房屋。關于配偶方和買受人的救濟方式，筆者將通過后續(xù)文章進行詳細解析。
相關法律規(guī)定
《民法典》
第二百一十五條 【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
第三百一十一條 （原《物權(quán)法》第一百零六條） 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):
(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意;
(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;
(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。
《民法典》婚姻家庭編的解釋（一）
第二十八條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
延伸閱讀
裁判規(guī)則1
基于區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果原則，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
北京市高級人民法院在張霞與王蕾等確認合同無效糾紛再審【（2021）京民申3253號】中認為：基于區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果原則，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，張霞以任永江擅自處分夫妻共同財產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分為由，主張任永江與王蕾就涉訴房屋簽訂的房屋買賣合同無效。鑒于物權(quán)變動的原因行為不當然因無權(quán)處分而無效，根據(jù)在案證據(jù)，并不能確認任永江與王蕾存在惡意串通損害張霞利益的情形；此外，根據(jù)生效判決認定的事實，現(xiàn)有證據(jù)無法證明任永江與王蕾存在惡意串通的通謀表示。故張霞的該項訴訟請求缺乏事實依據(jù)，原審不予支持，并無不當。張霞主張一審據(jù)以作出判決的法律文書當時并未生效，與事實不符，本院不予采納。原審認定事實清楚，適用法律正確。
裁判規(guī)則2
夫妻一方擅自出賣共有財產(chǎn)，若不存在法律規(guī)定的合同無效事由，則口頭購房協(xié)議有效。
新疆維吾爾自治區(qū)喀什地區(qū)中級人民法院在馬原與牛艷、陳剛確認合同無效糾紛二審【（2021）新31民終284號】中認為，本案中，根據(jù)三方均對涉案房屋屬于單位集資房，暫時不能辦理不動產(chǎn)過戶登記明知等證據(jù)綜合分析，馬原主張牛艷出賣房屋系無權(quán)處分，未經(jīng)其同意而追回涉案房屋的要求，不能對抗善意購買、已支付合理對價，已墊付辦理產(chǎn)證相關稅費，但因客觀原因未完成過戶登記，已實際占有房屋的陳剛。同時，牛艷與陳剛達成的口頭買賣協(xié)議，因不存在法律規(guī)定的合同無效情形的事由，故馬原請求確認上述協(xié)議無效，要求返還房屋的主張，缺乏法院依據(jù)。
裁判規(guī)則3
配偶一方與婚外異性惡意串通，以明顯低于房屋當時的市場價簽署的房屋買賣合同，損害了配偶的合法利益，房屋買賣合同無效。
北京市高級人民法院在吳紅與黃伯勝等房屋買賣合同糾紛再審【(2019)京民申3461號】中認為：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。本案中，涉案房屋系歸慶蘋與黃伯勝的夫妻共同財產(chǎn)，黃伯勝于2006年10月26日和吳紅簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，將房屋出售給吳紅并辦理了過戶手續(xù)亦實際交付。黃伯勝主張歸慶蘋對其向吳紅出售房屋一事知情，但未提供充分證據(jù)予以證實。《房屋買賣協(xié)議書》中約定的房屋價款為432160元，黃伯勝和吳紅稱實際交易價格為527659.27元，其中包括涉案房屋尚欠銀行貸款327659.27元以及現(xiàn)金20萬元，但在一、二審中僅提供了由吳紅向黃伯勝轉(zhuǎn)賬327659.27元的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，而吳紅轉(zhuǎn)款的《中國銀行信匯憑證》上相關信息系由黃伯勝填寫的，該付款金額明顯低于涉案房屋當時的市場價格。另，黃伯勝和吳紅相識多年，歸慶蘋提供的手機短信記錄、照片、相關錄音證據(jù)等，顯示黃伯勝和吳紅的行為明顯逾越了朋友間男女正常交往的界限。綜合上述情況，一、二審認定黃伯勝和吳紅惡意串通，于2006年10月26日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》損害了歸慶蘋的合法權(quán)益，應為無效，并確定返還房屋及恢復產(chǎn)權(quán)登記的處理，事實證據(jù)充分，適用法律正確。”
律師簡介
琚敬 律師
北京云亭律師事務所合伙人
